8月22日晚間，房地產(chǎn)頭部企業(yè)萬(wàn)科公布了2025年半年報(bào)。從其披露的財(cái)報(bào)來(lái)看，萬(wàn)科業(yè)績(jī)?nèi)猿惺芤欢▔毫Α?/p>

今年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1053.2億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損119.5億元，同比分別下降26.2%和21.3%。

分業(yè)務(wù)類(lèi)型看，營(yíng)業(yè)收入中，來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為844.4億元，占比80.2%；物業(yè)服務(wù)營(yíng)收170.9億元，占比16.2%。

對(duì)于上半年業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損，萬(wàn)科方面介紹，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。同時(shí)，結(jié)合行業(yè)、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，考慮到業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，其新增計(jì)提了資產(chǎn)減值。再者，部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格，低于賬面值。

雖然業(yè)績(jī)承業(yè)，但萬(wàn)科于報(bào)告期內(nèi)落實(shí)主體責(zé)任，妥善解決到期債務(wù)，上半年公開(kāi)債全部如期兌付。

對(duì)于下半年的安排，萬(wàn)科管理層在與投資者交流中介紹，在金融機(jī)構(gòu)、國(guó)資大股東及合作伙伴支持下，公司將穩(wěn)步推進(jìn)改革化險(xiǎn)工作，逐步消化風(fēng)險(xiǎn)，但徹底化解仍需“以時(shí)間換空間”。

萬(wàn)科方面進(jìn)一步表示，公司將增收節(jié)支、降本增效、盡力減虧，加強(qiáng)應(yīng)收款項(xiàng)清收，依靠自身努力，公司有信心、有能力應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，全力以赴爭(zhēng)取妥善化解到期債務(wù)，推動(dòng)公司重歸健康發(fā)展的軌道。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模回落毛利率處于低位

就上半年公司業(yè)績(jī)?nèi)匀怀袎海�萬(wàn)科管理層8月22日在與投資者交流時(shí)坦陳，公司當(dāng)前的業(yè)績(jī)，受到開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下滑和毛利率仍在低位等因素影響，隨著過(guò)往高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，公司毛利承受了較大壓力。

“另外，公司2025年上半年對(duì)部分資產(chǎn)計(jì)提了減值，部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值，這些因素都加大了虧損。”萬(wàn)科管理層在與投資者交流時(shí)表示。

財(cái)報(bào)顯示，2025年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積538.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額691.1億元，同比分別下降42.6%和45.7%。扣除稅金及附加前，該公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率，為8.7%。

值得一提的是，借助各類(lèi)支持性政策，萬(wàn)科形成了存量盤(pán)活的系統(tǒng)性打法。為推動(dòng)資源盤(pán)活，其嘗試了多種方式。

對(duì)于商辦占比較高的地塊，萬(wàn)科結(jié)合城市實(shí)際需要，通過(guò)“收儲(chǔ)、調(diào)規(guī)、再出讓”的方式進(jìn)行盤(pán)活。與此同時(shí)，其開(kāi)展資源置換工作，通過(guò)整售商辦資產(chǎn)，置換住宅項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)多方共贏。其還通過(guò)項(xiàng)目股權(quán)退出，自持轉(zhuǎn)銷(xiāo)售等方式，實(shí)現(xiàn)資源盤(pán)活及資金回收。

另外，萬(wàn)科還充分利用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地與存量商品房，截至目前，萬(wàn)科已向政府申報(bào)36個(gè)，其中15個(gè)已納入市級(jí)清單。

“天津有一個(gè)項(xiàng)目，已與土地整理中心簽訂專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)框架協(xié)議。”萬(wàn)科方面透露。

通過(guò)一系列打法，該公司上半年庫(kù)存去化及存量盤(pán)活，取得較為明顯的成效。

萬(wàn)科方面介紹，報(bào)告期內(nèi)，公司持續(xù)加大庫(kù)存資源去化力度，針對(duì)現(xiàn)房、尾盤(pán)、車(chē)位、商辦實(shí)行銷(xiāo)售品類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)管理。今年上半年，年初現(xiàn)房實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售176億元，準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售183億元，車(chē)位商業(yè)及辦公銷(xiāo)售81億元。其還推動(dòng)尾盤(pán)項(xiàng)目快速去化，上半年實(shí)現(xiàn)69個(gè)尾盤(pán)項(xiàng)目清尾。

據(jù)了解，今年上半年，萬(wàn)科通過(guò)存量盤(pán)活優(yōu)化和新增產(chǎn)能近百億，盤(pán)活回款近60億元，2023年以來(lái)已盤(pán)活貨值約785億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)新增銷(xiāo)售超200億元。

記者了解到，萬(wàn)科當(dāng)前仍在大力推動(dòng)旗下資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，以盡快盤(pán)活存量。這其中，萬(wàn)科在北京即加快了部分持有資產(chǎn)的出售。

據(jù)北京萬(wàn)科8月20日公布的信息，其持的有北京翠湖國(guó)際項(xiàng)目8號(hào)樓辦公產(chǎn)品5層及地下倉(cāng)儲(chǔ)1層不動(dòng)產(chǎn)，計(jì)劃對(duì)外以1.21億元的價(jià)格對(duì)外出售。本次出售的目標(biāo)資產(chǎn)中，1-5層為辦公，面積3418平方米；負(fù)1層為倉(cāng)儲(chǔ)，面積138平方米。

同時(shí)，北京萬(wàn)科還計(jì)劃出售持有的北京萬(wàn)科雲(yún)廬7套商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，以及北京翡翠西湖商業(yè)3套。據(jù)其披露的信息，雲(yún)廬7套商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積565.95平方米，出售總價(jià)約1979萬(wàn)元；翡翠西湖3套商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積513.73平方米，總價(jià)約562萬(wàn)元。

在此之前，北京萬(wàn)科已完成了金域緹香家園商業(yè)資產(chǎn)的出售。據(jù)北京萬(wàn)科7月7日公示信息，公司持有的該目標(biāo)資產(chǎn)于2025年6月通過(guò)招投標(biāo)競(jìng)價(jià)形式完成出售，最終成交價(jià)約4730元。

此外，今年6月萬(wàn)科完成對(duì)上海金橋萬(wàn)創(chuàng)中心項(xiàng)目的出售，接手者為一家國(guó)企。該項(xiàng)目是一個(gè)位于金橋的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，總建筑面積11萬(wàn)平方米。

將加速銷(xiāo)售回款爭(zhēng)取增量流動(dòng)性機(jī)會(huì)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然萬(wàn)科業(yè)績(jī)?nèi)猿惺芤欢▔毫Γ�但在各方支持及自身多措并舉之下，報(bào)告期內(nèi)其順利完成公開(kāi)債務(wù)兌付。

今年上半年，萬(wàn)科獲得各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)支持，期內(nèi)合并報(bào)表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億元（不含股東借款）。截至目前，萬(wàn)科順利完成243.9億元公開(kāi)債務(wù)償還，2027年之前已無(wú)境外公開(kāi)債到期。

“第一大股東深鐵集團(tuán)也積極為公司提供流動(dòng)性支持，目前已累計(jì)向公司提供238.8億元的股東借款，且借款利率和抵質(zhì)押率均優(yōu)于市場(chǎng)慣例水平。”萬(wàn)科方面稱(chēng)。

就公司如何解決后續(xù)到期債務(wù)壓力，將如何應(yīng)對(duì)的問(wèn)題，萬(wàn)科管理層介紹，一方面，公司將繼續(xù)通過(guò)加速銷(xiāo)售回款、動(dòng)態(tài)管控開(kāi)發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，同時(shí)進(jìn)一步發(fā)揮好經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)的造血功能。另一方面，公司將繼續(xù)落實(shí)收斂聚焦，根據(jù)市場(chǎng)條件靈活采用市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化、戰(zhàn)略引戰(zhàn)、擴(kuò)大合作等策略，充分實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，適時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)性。

“此外，除經(jīng)營(yíng)和交易創(chuàng)造的現(xiàn)金流之外，我們將繼續(xù)積極爭(zhēng)取與金融機(jī)構(gòu)的合作與支持，穩(wěn)定存量融資規(guī)模，繼續(xù)爭(zhēng)取增量流動(dòng)性機(jī)會(huì)，以時(shí)間換空間。”萬(wàn)科管理層稱(chēng)。

據(jù)悉，在做好銷(xiāo)售與交付的基礎(chǔ)上，萬(wàn)科堅(jiān)持存量資源盤(pán)活為主導(dǎo)、精準(zhǔn)投資為補(bǔ)充的投資策略。

就銷(xiāo)售情況而言，今年上半年萬(wàn)科銷(xiāo)售金額691億元，同比降幅較為明顯，這主要因?yàn)樾卤P(pán)供應(yīng)較少，以存量資源去化為主。

從資源總量來(lái)看，截至2025年中期，萬(wàn)科未結(jié)算的待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目和存量土地合計(jì)建筑面積超過(guò)6000萬(wàn)平方米，在積極盤(pán)活和有效供應(yīng)下，仍可維持一定的在建和存貨規(guī)模。

盡管今年供貨總量不多，但萬(wàn)科新入市的項(xiàng)目仍然取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售表現(xiàn)。萬(wàn)科管理層介紹，溫州璞拾云洲、成都都會(huì)甲第、成都錦上揚(yáng)華、天津東廬等多個(gè)存量盤(pán)活項(xiàng)目，首開(kāi)實(shí)現(xiàn)9成及以上的認(rèn)購(gòu)去化。

而自2022年以來(lái)，萬(wàn)科所有新項(xiàng)目均納入全周期投后管理，新項(xiàng)目投資兌現(xiàn)度達(dá)85%

與此同時(shí)，萬(wàn)科加快建設(shè)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)證券化通路。今年上半年，萬(wàn)科旗下中金印力消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)杭州西溪印象城客流同比增長(zhǎng)超5%，項(xiàng)目出租率約99%。另外，萬(wàn)科Pre-REIT基金再次取得進(jìn)展，其與中信等知名機(jī)構(gòu)攜手成立了萬(wàn)新金石（廈門(mén)）住房租賃基金，收購(gòu)泊寓旗下項(xiàng)目，推動(dòng)業(yè)務(wù)由重變輕。

開(kāi)源證券分析師表示，萬(wàn)科借助大宗交易、REITs發(fā)行、金融支持政策等，積極化解經(jīng)營(yíng)壓力。

“考慮到公司情況，未來(lái)業(yè)績(jī)釋放存在不確定性。我們期待萬(wàn)科能夠安全穿越周期，構(gòu)筑房企發(fā)展新模式。”上述分析師稱(chēng)。

(關(guān)鍵字：萬(wàn)科)