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繼中海長風(fēng)板塊豪宅紫御豪庭以接近成本價(jià)發(fā)售之后，近期開盤的嘉定地王項(xiàng)目常發(fā)豪庭國際，最低價(jià)11588元/平方米比樓面地價(jià)還要低。2009年常發(fā)集團(tuán)拍得該地塊時(shí)的樓面價(jià)高達(dá)12076元/平方米。截至8月20日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示項(xiàng)目僅成交61套房源。
2009年10月-2010年1月，嘉定區(qū)連續(xù)出現(xiàn)7幅樓板價(jià)破萬元的住宅地塊，溢價(jià)率普遍在300%以上，常發(fā)豪庭所在的地塊，溢價(jià)率高達(dá)425%。如今，開發(fā)商不得不硬挺著上市，卻不敢期望收獲利潤。
“虧本賣房”的，并不只是豪庭國際。同是2009年的上海地王中，還有兩個(gè)項(xiàng)目面臨銷售困境。中建以37.2億元拍下的新江灣城現(xiàn)中建大公館地塊，樓板價(jià)為32484元/平方米，一舉成為當(dāng)時(shí)“全國單價(jià)地王”，但目前該項(xiàng)目疊加別墅售價(jià)為35000元-50000元/平方米，亦屬賠本賺吆喝；上海新城地產(chǎn)以9.536億拍下的嘉定南翔地塊，樓板價(jià)高達(dá)13199元/平方米，2011年底推出新城公館特價(jià)房源100套，從原來單價(jià)每平方米2.6萬元到2.8萬元，直降6000元到7000元。
2010年末，頻現(xiàn)地王的嘉定土地市場就已出現(xiàn)隱憂。2010年12月，寶華企業(yè)集團(tuán)將其競得的高價(jià)地退回當(dāng)?shù)卣匦屡馁u后，被綠地集團(tuán)以9774元的樓面底價(jià)購得，比首次拍賣下跌兩成。
開發(fā)商們正為其昔日過于激進(jìn)而支付代價(jià)。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，嘉定區(qū)的配套發(fā)展，顯然不足以支撐房價(jià)的飛速上漲，加上調(diào)控因素的影響，就導(dǎo)致了嘉定地王項(xiàng)目現(xiàn)今的尷尬局面。近日，奉賢區(qū)又集中推介5462畝土地，計(jì)劃集中在2013年前出讓，有嘉定地王的教訓(xùn)可資借鑒，開發(fā)商拿地應(yīng)更為理性。
地王低價(jià)開賣的背后，是上海樓市成交量的收縮。中高端市場經(jīng)過6-7月的需求集中釋放，已難以再維持前期的市場熱度，上周上海商品房成交量環(huán)比繼續(xù)回落。而低端樓盤普遍減少優(yōu)惠幅度，甚至上調(diào)價(jià)格的行為，也使得剛需重新陷入觀望。目前開發(fā)商已將更多的精力備戰(zhàn)“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，從市場“基本面”的房地產(chǎn)投資、新開工面積、土地購置面積、市場銷售面積及金額等幾個(gè)指標(biāo)來看，商品住宅市場短期內(nèi)的成交回升，尚未傳導(dǎo)到開發(fā)商加大新開工面積，或積極拿地。
張宏偉認(rèn)為，未來開發(fā)商須通過多元化手段降低成本，提升利潤率。對比中海地產(chǎn)和萬科2012年上半年的凈利潤可以看出，中海的取勝之處在于成本管理和融資模式。成本管理方面是嚴(yán)格控制費(fèi)用，而融資方面的優(yōu)勢在于，港市上較低的融資成本以及融資難度相對小于內(nèi)地等。
（關(guān)鍵詞：上海 常發(fā)豪庭國際 ）
