記者在武清調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)跑量，有的以5000元抵5萬(wàn)元購(gòu)房款，有的則直接降價(jià)10%，堵截藍(lán)印客戶(hù)加速銷(xiāo)售，以求平衡資金安全。

對(duì)于長(zhǎng)期在北京上班卻無(wú)法落戶(hù)北京的人們而言，能夠獲得天津藍(lán)印戶(hù)口也是一個(gè)次優(yōu)選擇，而藍(lán)印戶(hù)口的獲得，又與在當(dāng)?shù)刭?gòu)房直接掛鉤。在這種訴求下，位于北京和天津之間的武清，成為這部分人群購(gòu)房的熱點(diǎn)，武清房?jī)r(jià)也因大量的外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力而持續(xù)升溫。然而，不久前，天津突然宣布，實(shí)施近20年的藍(lán)印戶(hù)口政策，將于今年5月31日停止實(shí)行。那么，這個(gè)政策的戛然而止，會(huì)對(duì)武清樓市產(chǎn)生何種影響呢？

成交量上漲三倍！這就是天津市武清區(qū)目前火熱的樓市。5月14日，《證券日?qǐng)?bào)》記者還未到達(dá)天津市武清區(qū)就感受到了“藍(lán)印房”的火熱氣息，一個(gè)年輕人拿著一堆藍(lán)色傳單不停地敲開(kāi)車(chē)窗，向正在等紅燈的車(chē)主推銷(xiāo)藍(lán)印房。記者也接到了這份與戶(hù)口本頗為相似設(shè)計(jì)的藍(lán)色傳單，上書(shū)“藍(lán)印戶(hù)口薄”，“翡翠半島，40萬(wàn)元，藍(lán)印房”。

而接下來(lái)的走訪讓記者頗為驚詫?zhuān)瑹o(wú)論是保利、世茂以及遠(yuǎn)洋等大型房企，還是富興地產(chǎn)等中小房企，自從“5月31日起，天津市不再受理藍(lán)印戶(hù)口申請(qǐng)(對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品住房的外省市人員)”政策出臺(tái)后，短短不足一個(gè)月的時(shí)間，武清樓市雖然總體上成交價(jià)格平穩(wěn)，成交量卻以“突破你想象的方式”暴漲，多個(gè)樓盤(pán)成交量甚至達(dá)到以往的三倍以上。

更為值得注意的是，相比保利等大型房企不降價(jià)的沉穩(wěn)心理，立足于武清的中小房企卻顯得按耐不住。在《證券日?qǐng)?bào)》走訪的樓盤(pán)中，有些開(kāi)發(fā)商給天津公司定下了銷(xiāo)售目標(biāo)，搶搭藍(lán)印戶(hù)口末班車(chē)，降價(jià)跑量，快速甩賣(mài)回籠資金，這些營(yíng)銷(xiāo)策略成為多家中小房企營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)的主旋律。

倒計(jì)時(shí)搶藍(lán)印客戶(hù)

記者在去往武清的高速路上看到不少賣(mài)房的戶(hù)外廣告，“京津冀一體化，保利加油武清，五盤(pán)攜手齊點(diǎn)贊”等巨幅廣告牌充斥道路兩側(cè)。而下了高速路，剛進(jìn)入武清，巨大的“震驚”兩字也稍微震驚了記者，“武清，震驚！藍(lán)印戶(hù)口40萬(wàn)元”。

隨后，車(chē)還沒(méi)開(kāi)上10分鐘，在路口等紅燈期間，記者就發(fā)現(xiàn)了拿著一堆藍(lán)色傳單不停地敲開(kāi)車(chē)窗向車(chē)主推銷(xiāo)藍(lán)印房的人，在這張酷似藍(lán)印戶(hù)口簿的宣傳單上印著“誰(shuí)的藍(lán)印最劃算！”，“你最清楚藍(lán)印戶(hù)口對(duì)你多重要！”等黑色大字。

在記者走訪多處房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，常常看到諸如“多款藍(lán)印房，搶購(gòu)中”，“落戶(hù)天津，最后的機(jī)會(huì)!”等宣傳語(yǔ)，整個(gè)武清新房市場(chǎng)，搶藍(lán)印客戶(hù)之戰(zhàn)的火藥味異常濃烈。

“5月31日之前，99%的客戶(hù)都是辦藍(lán)印(戶(hù)口)的，本地客戶(hù)很少來(lái)看房，即使來(lái)看一般也不會(huì)買(mǎi)。”盛世年華銷(xiāo)售中心的一位銷(xiāo)售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，本地人在等這波藍(lán)印熱潮過(guò)去，屆時(shí)樓市可能要有一波低谷期，但想落戶(hù)的客戶(hù)則非常著急，因?yàn)槿绻�不在這個(gè)星期下單，可能意味著無(wú)法在5月31日之前完成網(wǎng)簽。

事實(shí)上，上述開(kāi)發(fā)商是記者調(diào)查的眾多樓盤(pán)中對(duì)藍(lán)印頗為執(zhí)著的一家房企，因?yàn)橐蛔哌M(jìn)售樓處，記者最先看到的就是“距5月31日藍(lán)印終結(jié)還有17天”的立式牌子，“其實(shí)都不剩17天了，今天是5月14日，剔除最后一天，僅有16天了”。上述銷(xiāo)售人員向記者強(qiáng)調(diào)。

同時(shí)，在圍滿(mǎn)了該項(xiàng)目售樓中心沙盤(pán)周?chē)�的銷(xiāo)控表上，貼滿(mǎn)了紅色或者黃色的標(biāo)簽，為已售和訂購(gòu)的標(biāo)識(shí)，而且每棟樓的房源都已所剩不多。

“銷(xiāo)控表上的房子我們一直在賣(mài)，但最近一個(gè)月賣(mài)的最多，其中多數(shù)都是辦藍(lán)印戶(hù)口的客戶(hù)。”該銷(xiāo)售人員如是說(shuō)。

值得注意的是，記者在調(diào)查多個(gè)項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，在中小房企以搶藍(lán)印為核心賣(mài)點(diǎn)的同時(shí)，某大型房企也參與了其中，“藍(lán)印戶(hù)口高考加100分”，超大號(hào)字體印在售樓處前臺(tái)的背景墻上。“我們項(xiàng)目中有30%的客戶(hù)是辦藍(lán)印戶(hù)口的。”該項(xiàng)目銷(xiāo)售中心的銷(xiāo)售人員坦言。

部分樓盤(pán)降價(jià)10%

“我們項(xiàng)目2013年開(kāi)盤(pán)，建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)的是首期，最近一個(gè)月大概賣(mài)了500多套，是以往成交量的三倍左右。”某項(xiàng)目銷(xiāo)售人員向記者透露，雖然房?jī)r(jià)變化幅度不大，僅有一些促銷(xiāo)活動(dòng)，但搭上了藍(lán)印戶(hù)口的末班車(chē)，銷(xiāo)售速度非常快。該人員進(jìn)一步稱(chēng)，“今天是工作日，您看到的到訪售樓處的客戶(hù)不多，周末的時(shí)候，到訪客戶(hù)量非常大，我們的銷(xiāo)售人員都不夠用”。

事實(shí)上，記者在走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，雖然武清目前成交量倍增，但成交價(jià)格并未上漲，除了保利等大型房企的別墅項(xiàng)目比較特殊，銷(xiāo)售價(jià)格與多年前開(kāi)盤(pán)時(shí)相比有所上漲外，高層建筑售價(jià)幾乎一致保持在6000元∕平方米至7000元∕平方米之間。

同時(shí)，為了搶搭藍(lán)印戶(hù)口的最后一班車(chē)，不少房企實(shí)施了降價(jià)促銷(xiāo)策略，其中，降價(jià)項(xiàng)目有尾盤(pán)清盤(pán)的項(xiàng)目，同時(shí)也有大量存貨的項(xiàng)目。

“現(xiàn)在我們有特價(jià)房，原價(jià)6200元∕平方米，現(xiàn)在降至5500元∕平方米，購(gòu)買(mǎi)后可以辦藍(lán)印戶(hù)口。”富興御園銷(xiāo)售中心的一位銷(xiāo)售人員向記者表示，“項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，大約有30套左右房源可售，馬上清盤(pán)了。”

值得一提的是，尾盤(pán)促銷(xiāo)是一種常見(jiàn)的市場(chǎng)行為，但有些項(xiàng)目在有大量可售房源的情況下也開(kāi)始促銷(xiāo)，爭(zhēng)取快速走量的意圖就很明顯了。

“最近一個(gè)月成交了400套左右，平常只有200套，最近這個(gè)月的成交量是以前的兩倍多。”盛世年華銷(xiāo)售中心的一位銷(xiāo)售人員向記者透露，“我們沒(méi)有漲價(jià)，反倒是降價(jià)了。我們之前的銷(xiāo)售均價(jià)是7200元∕平方米，現(xiàn)在大概有10%的降幅，銷(xiāo)售均價(jià)在6500元∕平方米左右，即參與搜房網(wǎng)的促銷(xiāo)活動(dòng)，交5000元即可享受88折”。事實(shí)上，這意味著其90平方米以下的主力戶(hù)型，單套總價(jià)大約優(yōu)惠6萬(wàn)元。

此外，記者發(fā)現(xiàn)，武清不少新盤(pán)項(xiàng)目都推出了團(tuán)購(gòu)促銷(xiāo)，即參與搜房網(wǎng)活動(dòng)即有不同程度的優(yōu)惠，有交5000元抵5萬(wàn)元房款，即直接優(yōu)惠45000元的，也有全款97折等折扣。而記者在保利·香頌湖項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，也看到當(dāng)場(chǎng)有多位購(gòu)房者直接下了單。

搶收現(xiàn)金回款

事實(shí)上，與中小房企相比，保利、世茂等龍頭房企在武清的布局則是走高端產(chǎn)品路線的，其項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格比較穩(wěn)定，甚至保持住了低開(kāi)高走的趨勢(shì)。當(dāng)然，其代價(jià)是銷(xiāo)售速度緩慢，甚至個(gè)別項(xiàng)目賣(mài)了4年以上，其銷(xiāo)售量依然不足整個(gè)項(xiàng)目體量的40%。

對(duì)此，有熟悉武清樓市的某房企人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，“現(xiàn)在有的開(kāi)發(fā)商認(rèn)同賣(mài)一套賠一套，也要回收現(xiàn)金。因?yàn)?月31日之前99%的客戶(hù)都是辦藍(lán)印(戶(hù)口)的，這意味著這些客戶(hù)要一次性交齊總房款，不能貸款，項(xiàng)目現(xiàn)金回款快”。

“公司今年非常重視天津公司的業(yè)績(jī)，雖然主營(yíng)業(yè)務(wù)是電器，地產(chǎn)是公司旗下的業(yè)務(wù)板塊之一。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入停滯甚至低迷狀態(tài)之際，我賣(mài)300套就可以快速回款1億多元，甚至接近2億元，公司可以拿這筆回款投資別的領(lǐng)域，去賺更多的錢(qián)。”上述人士向記者直言。

值得注意的是，不僅是中小房企有這樣的考量，大型房企也在加快走量，甚至把項(xiàng)目中的高層建筑以成本價(jià)出讓?zhuān)�以此拉�?dòng)項(xiàng)目中的別墅成交量。

此外，記者在調(diào)查武清樓市中發(fā)現(xiàn)，武清樓市的庫(kù)存并不低。在記者1天內(nèi)走訪的7個(gè)樓盤(pán)中，僅有一個(gè)項(xiàng)目建筑規(guī)模為27萬(wàn)平方米且屬于低密度別墅社區(qū)，剩余項(xiàng)目都是30萬(wàn)平方米以上，甚至50萬(wàn)平方米以上的中大建筑規(guī)模項(xiàng)目，而且多數(shù)項(xiàng)目都是在近兩年開(kāi)盤(pán)，甚至有的是2013年下半年才開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的。

據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從2014年一季度市場(chǎng)情況看，武清樓市有2.17萬(wàn)套的庫(kù)存，占據(jù)了天津全市16.8萬(wàn)套庫(kù)存的13%。雖然京津冀一體化有提速跡象，但武清的去庫(kù)存速度并不快，如果藍(lán)印戶(hù)口取消，“預(yù)計(jì)從6月份到9月份這段時(shí)間將是武清樓市的低谷時(shí)期”。上述房企人士向記者如是表示，屆時(shí)，武清樓市將進(jìn)入下行通道，這是以藍(lán)印房為主力項(xiàng)目的房企所擔(dān)心的問(wèn)題，因此這些房企現(xiàn)在忙著降價(jià)跑量，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度。

事實(shí)上，周轉(zhuǎn)速度指標(biāo)幾乎已經(jīng)成為多數(shù)房企今年的首要奮斗目標(biāo)。對(duì)此，蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶給記者算了一筆賬，以10億元土地價(jià)款、利率按11%計(jì)算，拿地后每天的資金成本是30多萬(wàn)元。而企業(yè)通常是8個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，一年左右才能開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。“若企業(yè)有能力減少?gòu)哪玫氐介_(kāi)盤(pán)的周期，實(shí)現(xiàn)4個(gè)月內(nèi)開(kāi)工、8個(gè)月開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)周期的話，不難算出，相差的4個(gè)月，僅資金成本就多出3700萬(wàn)元。”

此外，宋延慶強(qiáng)調(diào)，因?yàn)樾�率提高，現(xiàn)金流平衡時(shí)間可大大提前，杠桿率也會(huì)提高。當(dāng)然，企業(yè)的安全性也將得到保障。

(關(guān)鍵字：武清 藍(lán)印客戶(hù))